Naime Gündüz- Yazete.com
İstanbul’dan konut almak isteyenlerin son zamanlarda cazibe merkezi Beylikdüzü, Avcılar, Esenyurt ilçeleri oldu. Bu tarafa doğru artan göçün sonucunda bölgede emlakçılık yapanların sayısı arttı. Bu yeni iki ilçede her gün bir emlakçı açılırken bir başka emlakçının kapandığına tanık olabilirsiniz.
Usulsüz çalışan istediğini parayı toplayan ve aynı evi birkaç kişiye aynı anda satan emlakçılar, vatandaşların bu işten uyanmasından sonra bölgeyi terk ediyor.
Yapı denetimindeki binadaki eksikliklere bağlı olarak kat mülkiyeti alınamaması gibi sorunlar baş gösterdi. Birkaç yıl önce yapılan evlerin sahipleri vatandaşlar bir an önce evlerini elinden çıkarmanın derdine düşmesinin sonucunda yeni alıcılar mağdur oluyor. Uzmanlar ev almak isteyenlerin beğendikleri evi almadan önce bağlı bulundukları belediyeye gidip evin durumunu net olarak öğrenmesini öneriyor.
OKUYUCUMUZ MAVİ YAPI EMLAK MAĞDURU OLDU
Geçtiğimiz günlerde ev almak isteyen bir okuyucumuz tam bu yüzden mağdur duruma düşmesini bize yazması üzerine bu konunu üzerine gittik. Esenyurt ilçesinde aldığı evin kat irtifakı bulunmasına rağmen belediyede yüzde 20 inşaat halinde olduğunu öğrenmesinden sonra evi almaktan vazgeçiyor. Bu süre içinde yaptığı en büyük hata ise evi gösteren Mavi Yapı Emlak ile yaptığı tellallik sözleşmesinde de yazdığı gibi 600 TL kaparo vermesi ve 10 bin TL’lik senet yapması olmuş.
Evin kusurlu olması dolayısıyla vazgeçen okuyucumuz evi almaktan vazgeçince emlakçı tarafında mağdur duruma düşürülmeye çalışılmıştır. Senetleri geri alan okuyucumuz parasını 300 TL alıp kalan 300 TL alamamıştır. Telefonlarına bakmayan emlakçıdan parayı almak için hukuki yollara başvurmaya hazırlanmaktadır.
PEKİ EV ALIRKEN NELERE DİKKAT ETMELİ?
http://www.fu.com.tr/ adresinde Avukat Hatice Akay, ev almak isteyenlerin nelere dikkat etmesi gerektiğini şu şekilde sıralıyor.
• Taşınmaz alım satımı yalnızca tapu müdürlüğünde yapılmalıdır.
Adi senetle, noterde, muhtar senedi ile taşınmaz satın alınması mülkiyetin alıcıya geçmesini sağlamayacaktır. Mülkiyetin alıcıya geçebilmesi için; alım satım işleminin tapu müdürlüğünde gerçekleşmesi ve taşınmazın tapu kütüğüne alıcı adına tescil edilmesi gerekmektedir.
• Taşınmazı satmak isteyen tarafın satın alınacak taşınmazın maliki olup olmadığı araştırılmalıdır
Taşınmazı satmak isteyen tarafın, satın alınacak taşınmazın maliki olup olmadığının tespit edilebilmesi için, öncelikle tapu senedinin temin edilmesi gerekmektedir. Taşınmazı satmak isteyen kişinin kimlik bilgisi ile taşınmazın tapu kaydında yer alan malik bilgisinin aynı olup olmadığına tapu senedinden bakılmalıdır. Yalnızca tapu senedinde yazılı olan malik bilgisi ile taşınmazı satmak isteyen kişinin kimlik bilgilerinin karşılaştırılması yeterli olmayabilir. Tapu senedinin sahte olabilme ihtimalini bertaraf etmek amacıyla tapu senedi ile birlikte tapu müdürlüğüne başvuru yapılmalı ve tapu kütüğünden ve tapu memurlarının yardımı ile kimlik bilgisinin teyit edilmesi sağlanmalıdır.
• Satın alınacak taşınmazın alıcıya gösterilen taşınmaz olup olmadığı tespit edilmelidir.
Tapu senetlerinde taşınmazların adres bilgisi yer almaz. Bu nedenle kadastro müdürlüğünden taşınmazın haritasına bakılarak taşınmazın adres bilgisine ulaşılarak taşınmazın yerinin doğru tespit edilmesi gerekmektedir. Ayrıca alım satım işleminden önce, tapu müdürlüğünden taşınmazın projesinin incelenmesi talep edilebilir. Satın alınacak taşınmazın projedeki yeri ile alıcıya gösterilen taşınmazın aynı yerde olup olmadığı, hangi cephede yer aldığı görülebilir.
• Taşınmazın kaydında satışa engel, taşınmazın değerini etkileyebilecek ya da alıcının sorumluluğunu gerektirecek herhangi bir sınırlama olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Taşınmazın satışına engel ya da taşınmazın değerini etkileyebilecek herhangi bir sınırlama olup olmadığı bilgisi, tapu senetlerinde yer almamaktadır. Tapu senedinde yer alan ada, parsel, arsa payı, bağımsız bölüm bilgilerinden yararlanılarak tapu müdürlüğünde ilgili taşınmazın kütük sayfasına ulaşılabilir. Tapu kütüğü sayfasında taşınmazın kaydında yer alan bütün sınırlamalar tespit edilebilir. Haciz, tedbir, ipotek gibi sınırlamalar taşınmaz kaydında mevcut ise bu sınırlamaların sonuçları değerlendirilerek alım satım yapılmalıdır.
Tapu sicil müdürlüğünden yönetim planı incelenmek üzere talep edilmelidir. Yönetim planında kat maliklerinin hak ve borçları yer alır. Taşınmaz satın alındığında bu hak ve borçlar alıcıya geçeceğinden yönetim planının incelenmesi önemlidir.
• Taşınmazın kat irtifaklı ya da kat mülkiyetli olup olmadığı öğrenilmelidir.
Tapu senetlerinde, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti seçeneklerinden birinin karşısında (x) işareti yer alır. Buradan taşınmazın kat mülkiyetli mi kat irtifaklı mı olduğu anlaşılabilir. Kat irtifakı herhangi bir arsa üzerinde yapılacak veya inşaatı devam eden bir binanın üzerinde kurulur. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış, yapı kullanma izni bulunan yani ruhsatlı projesine uygun taşınmazlar için söz konusu olabilir. Satın alınacak taşınmazın ruhsatı mevcut ise ve taşınmaz ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlanmış ise belediye imar müdürlüğü yapı kullanma izni verir. Kat mülkiyeti bundan sonra kurulur. Bu nedenle kat irtifaklı taşınmaz alırken ruhsat olup olmadığına, projeye aykırı bir durum olup olmadığına bakılmalıdır ki kat mülkiyetine geçilmesi sırasında zorluklar yaşanmasın.
• Taşınmazın imar durumu öğrenilmeli, taşınmazın yapı kullanma izin belgesinin olup olmadığı araştırılmalıdır.
Taşınmazın imar durumu, taşınmazın bağlı bulunduğu belediyeden ve ilgili kadastro müdürlüğünden kontrol edilmelidir. Taşınmazın imar planında hangi amaca tahsis edildiği öğrenilmelidir. Konut satın alınması söz konusu ise taşınmazın konut alanında olduğunun teyidi gerekecektir. Satın alınacak taşınmazın çevresindeki taşınmazların hangi amaçlara tahsis edildiğinin de imar planından kontrolü -bu husus taşınmazın değerini etkileyebileceğinden- önem taşır.
• Satın alınacak taşınmazın emlak vergisi borcu olup olmadığı sorgulanmalıdır
Taşınmazın alım satımının yapıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait, emlak vergisi borcu olup olmadığının kontrolü belediyeden yapılabilir. Emlak vergisi borcu mevcut ise alıcı ve satıcı bu borçtan müteselsilen sorumlu olacaklarından bu hususun kontrolü önem taşımaktadır.
• Satın alınacak taşınmazda kiracı olup olmadığı kontrol edilmelidir
Satın alınacak taşınmazda kiracı olduğu tespit edildiği takdirde kira sözleşmesi mutlaka incelenmelidir. Kiracı tahliye taahhüdü vermiş ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihi karşılaştırılmalıdır.
• Tapu müdürlüğüne bildirilecek alım satım bedeli gerçek alım satım bedeli ile uyumlu olmalıdır
müdürlüğüne taşınmazın alım satım bedelini bildirirler. Bu bildirim yapılır iken, belediyeden alınacak rayiç bedelin üzerinde bir bedel bildirilmelidir. Aslında doğru olan, taşınmazın gerçek alım satım bedelinin tapu müdürlüğüne bildirilmesidir fakat çoğu zaman taraflar, vergi ve harç bedelinin düşük hesaplanması amacıyla alım satım bedelini düşük göstermektedirler. Bu durum, ileride taraflara vergi cezaları doğurabileceğinden dikkatle hesaplanmalıdır.
